“住宅物業(yè)管理本身就是保本微利行業(yè)”，這讓一些公司面臨進(jìn)退兩難的尷尬境地：一方面，在項(xiàng)目銷(xiāo)售期，要依靠爆炒物業(yè)管理賣(mài)點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅熱賣(mài)；另一方面，則又要保證在業(yè)主入住后物業(yè)管理服務(wù)與前期承諾之間沒(méi)有落差，以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的品牌效應(yīng)。然而，物業(yè)管理的運(yùn)行成本與其盈利能力往往讓它們成為一對(duì)難以化解的矛盾。如何讓住宅小區(qū)管理企業(yè)盈利？如何對(duì)住宅項(xiàng)目實(shí)施有效的經(jīng)營(yíng)管理？

一、住宅物業(yè)管理市場(chǎng)需要有效經(jīng)營(yíng)模式

商品化住宅產(chǎn)品的市場(chǎng)化特征尤為突出，但目前達(dá)到中高檔消費(fèi)水平的人畢竟還是少數(shù)，小區(qū)的購(gòu)房者大部分還是工薪階層，有的人甚至為此用掉了一輩子的積蓄，再加上有些樓盤(pán)的物業(yè)管理費(fèi)一開(kāi)始就比較高，這樣不僅限制了物業(yè)管理消費(fèi)空間的可持續(xù)發(fā)展，也會(huì)造成物業(yè)管理收費(fèi)難的局面。欠收的物業(yè)管理公司只能慘淡經(jīng)營(yíng)，不少公司或伸手向母公司要補(bǔ)貼，或降低服務(wù)水準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量。

據(jù)此，物業(yè)管理公司在提供服務(wù)同時(shí)，把對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的有效經(jīng)營(yíng)管理培養(yǎng)成為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，這對(duì)提高經(jīng)濟(jì)效益和開(kāi)拓市場(chǎng)會(huì)起到巨大推動(dòng)作用，擴(kuò)大了企業(yè)的盈利空間，如房屋租賃代理、小區(qū)車(chē)位出租、有償家政服務(wù)等業(yè)務(wù)的傭金比例明顯高于物業(yè)管理傭金，使住宅項(xiàng)目管理企業(yè)的綜合實(shí)力得到提高。

二、住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)模式特點(diǎn)分析

首先，應(yīng)該明確住宅小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)模式和寫(xiě)字樓、零售商業(yè)中心、酒店及其他可出租物業(yè)類(lèi)型的管理運(yùn)營(yíng)模式有所不同。后者多以出租經(jīng)營(yíng)性房屋為物業(yè)管理主體對(duì)象，屬于收益型物業(yè)管理模式；而住宅小區(qū)的物業(yè)管理由于受到項(xiàng)目服務(wù)對(duì)象和小區(qū)資源范圍的限制，不可能像收益型物業(yè)管理把租賃房屋、項(xiàng)目估價(jià)和地產(chǎn)項(xiàng)目策劃作為運(yùn)營(yíng)的主要內(nèi)容。其次，住宅小區(qū)的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目所采用的項(xiàng)目型或置業(yè)型運(yùn)營(yíng)模式也存在很大差別，原因在于住宅小區(qū)的使用周期相對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期來(lái)講是一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程，住宅小區(qū)的物業(yè)管理所開(kāi)展的經(jīng)營(yíng)范圍和內(nèi)容始終要為后期物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)。據(jù)此，住宅區(qū)物業(yè)管理在提供服務(wù)的同時(shí)，要積極拓展一些能夠保持物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)模式滾動(dòng)發(fā)展和多元化收入的資金來(lái)源，并要重點(diǎn)考慮住區(qū)物業(yè)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題。

三、住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中的重點(diǎn)問(wèn)題

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日益成熟，物業(yè)管理服務(wù)所涵蓋的日常作業(yè)內(nèi)容及其外延拓展業(yè)務(wù)的分工會(huì)日趨細(xì)致，如何從物業(yè)管理到物業(yè)經(jīng)營(yíng)是需要認(rèn)真加以研究的課題。既不能因住宅項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)困難就全力去搞其他經(jīng)營(yíng)，降低管理服務(wù)質(zhì)量；也不能死死看守物業(yè)項(xiàng)目本身，忽視創(chuàng)新開(kāi)拓，將物業(yè)項(xiàng)目中的大好資源白白浪費(fèi)。在實(shí)施物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的實(shí)踐中，應(yīng)注重以下三個(gè)重點(diǎn)問(wèn)題：

（一）改變物業(yè)管理意識(shí)，轉(zhuǎn)換服務(wù)經(jīng)營(yíng)角色。

隨著眾多商品化住宅小區(qū)的出現(xiàn)，市場(chǎng)迫切要求傳統(tǒng)“服務(wù)型”物業(yè)管理公司向“經(jīng)營(yíng)型”物業(yè)管理公司進(jìn)行角色轉(zhuǎn)化。更多的開(kāi)發(fā)商都希望下屬的物業(yè)管理公司在進(jìn)行物業(yè)管理的同時(shí)，也要進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，并給物業(yè)管理公司提供了一個(gè)可充分操作的天地。作為一個(gè)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，其各項(xiàng)管理服務(wù)舉措一定要針對(duì)所服務(wù)對(duì)象，根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目不同，住宅小區(qū)內(nèi)涵不同，客戶(hù)群不同，業(yè)主需求也不一樣，經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)就會(huì)出現(xiàn)新的業(yè)務(wù)內(nèi)容，其中包括社區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布、向區(qū)內(nèi)業(yè)主銷(xiāo)售花木、對(duì)社區(qū)周邊商家實(shí)施廣告推廣、增加有償特約服務(wù)等業(yè)務(wù)，全方位拓展住宅小區(qū)物業(yè)的盈利空間，物業(yè)管理公司亦可在經(jīng)營(yíng)服務(wù)中獲得相應(yīng)收益。在強(qiáng)調(diào)改變物業(yè)管理意識(shí)，轉(zhuǎn)換服務(wù)經(jīng)營(yíng)角色的同時(shí)，也要求小區(qū)每一位物業(yè)管理從業(yè)人員深刻理解物業(yè)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理工作的應(yīng)有之義和分內(nèi)之事，管理服務(wù)工作固然重要，而一項(xiàng)優(yōu)秀的物業(yè)項(xiàng)目策劃、一個(gè)好點(diǎn)子，可以使開(kāi)發(fā)商、小區(qū)業(yè)主和物業(yè)客戶(hù)得到更多的實(shí)惠。當(dāng)一個(gè)管理處在做好管理服務(wù)的同時(shí)，不斷迎合市場(chǎng)，為滿(mǎn)足業(yè)主不斷增長(zhǎng)的需求而創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)，住宅小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值會(huì)發(fā)生很大變化。物業(yè)的管理服務(wù)是動(dòng)態(tài)的，物業(yè)的有效經(jīng)營(yíng)永無(wú)止境，物業(yè)管理人員只有具備了強(qiáng)烈的經(jīng)營(yíng)意識(shí)，才能使所管項(xiàng)目潛力得到充分發(fā)揮。

（二）處理好物業(yè)管理日常業(yè)務(wù)和多元化經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的關(guān)系。

從目前一些住宅項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理實(shí)踐來(lái)看，有些人擔(dān)心經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的推行會(huì)因盲目地多元化經(jīng)營(yíng)而導(dǎo)致不良后果。而筆者認(rèn)為，對(duì)物業(yè)管理實(shí)施有效經(jīng)營(yíng)屬于多元化經(jīng)營(yíng)范疇，這種模式是將物業(yè)管理從一般維護(hù)、運(yùn)行階段提升到對(duì)管轄物業(yè)全過(guò)程的經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理層面，亦即將服務(wù)眼光由物業(yè)管理委托期內(nèi)這個(gè)局部放大到物業(yè)長(zhǎng)壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排，從而為小區(qū)業(yè)主提供更全面的服務(wù)，將物業(yè)經(jīng)營(yíng)的概念深刻地融合于管轄項(xiàng)目的物業(yè)管理工作之中，通過(guò)經(jīng)營(yíng)與管理的合力運(yùn)作，更好地體現(xiàn)物業(yè)管理使住宅項(xiàng)目保值增值的重要功能。

還有人認(rèn)為強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)，會(huì)導(dǎo)致放松物業(yè)管理本職服務(wù)。其實(shí)恰恰相反，因?yàn)樽≌^(qū)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的商品就是服務(wù)，沒(méi)有商品提供市場(chǎng)也就無(wú)從談起經(jīng)營(yíng)，而忽視了常規(guī)管理服務(wù)，對(duì)于經(jīng)營(yíng)物業(yè)來(lái)說(shuō)也等于沒(méi)有了生命之源。將物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營(yíng)融為一體，在做好物業(yè)管理工作的同時(shí)，為開(kāi)發(fā)商、小區(qū)業(yè)主、物業(yè)客戶(hù)策劃并實(shí)施物業(yè)經(jīng)營(yíng)方案，發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增效潛力，擴(kuò)大物業(yè)管理企業(yè)的贏(yíng)利空間，同時(shí)物業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)展的越好也恰恰增加了更多的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。經(jīng)營(yíng)與服務(wù)在物業(yè)管理中不是矛盾的而是相輔相成的，關(guān)鍵就在于經(jīng)營(yíng)管理者如何去認(rèn)識(shí)、去操作。正確的做法是在一方面不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平，不斷創(chuàng)新增加服務(wù)項(xiàng)目的同時(shí)進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)利活動(dòng)，根據(jù)不同物業(yè)項(xiàng)目安排經(jīng)營(yíng)管理的主次關(guān)系，使經(jīng)營(yíng)和管理相輔相成，相得益彰。在具體運(yùn)作中，還要注意物業(yè)管理費(fèi)用與經(jīng)營(yíng)費(fèi)用保持相對(duì)獨(dú)立，體現(xiàn)不同業(yè)務(wù)的規(guī)范性。

（三）注重培養(yǎng)物業(yè)經(jīng)營(yíng)人才隊(duì)伍。

物業(yè)管理是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，而物業(yè)經(jīng)營(yíng)是知識(shí)型、信息化產(chǎn)業(yè)，缺少富有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)人才，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式就是空談。住宅小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了物業(yè)項(xiàng)目的管理權(quán)，同時(shí)也就承擔(dān)了物業(yè)經(jīng)營(yíng)的義務(wù)，相應(yīng)地加大了物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)壓力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而物業(yè)經(jīng)營(yíng)是一項(xiàng)極為專(zhuān)業(yè)的工作，不僅富有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的人才難覓，有了人才，形成一個(gè)配合默契的團(tuán)隊(duì)更不容易，一旦經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)偏差和失誤，將給公司造成無(wú)法挽回的損失。在這方面，住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)注重向?qū)I(yè)公司學(xué)習(xí)。隨著中國(guó)市場(chǎng)開(kāi)放程度的加深，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司將面臨來(lái)自國(guó)外的激烈競(jìng)爭(zhēng)，借鑒國(guó)外物業(yè)管理公司的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)和服務(wù)理念，在物業(yè)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，認(rèn)真學(xué)習(xí)，縮短差距，加強(qiáng)對(duì)員工進(jìn)行法律知識(shí)、經(jīng)營(yíng)技能、營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)的培訓(xùn)是當(dāng)務(wù)之急。