要講清這個(gè)觀點(diǎn)，我們需要澄清 以下的概念。盡管這是常識，但卻被 我們忽視，或者選擇性忽視。

( 一 ) 什么是物業(yè)業(yè)態(tài)，物業(yè)業(yè)態(tài)是如何劃分的？

物業(yè)業(yè)態(tài)是指物業(yè)項(xiàng)目的屬性，按照功能主要分兩大類：住宅類與非住宅類。 

用于居住用途的物業(yè)，無論是普通住宅還是高端別墅、大平層豪宅或公寓都是住宅業(yè)態(tài)。非住宅業(yè)態(tài)我們通常按照物業(yè)用途再細(xì)分，如商業(yè)物業(yè)、寫字樓、醫(yī)院、學(xué)校、工業(yè)、行政物業(yè)（政府辦公、市民辦事中心等）、 市政物業(yè)（城市道理清掃）等。 

隨著物業(yè)規(guī)模擴(kuò)張以及城市更新改造，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入到新的服務(wù)領(lǐng)域，如地鐵、高速公路服務(wù)區(qū)、公園、街區(qū)、館所等，因此一些人士認(rèn)為是“服務(wù)邊界”延展，但其實(shí)是多元化業(yè)態(tài)的介入。

( 二 ) 為什么說是多元化業(yè)態(tài)介入，而非“服務(wù)邊界”打開？

結(jié)構(gòu)決定了功能。因?yàn)檫@些地方的物業(yè)管理業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)沒有變，提供的還是以安全秩序、公共衛(wèi)生、環(huán)境綠化、建筑物共用部位及共用設(shè)備設(shè)施維護(hù)、日常事務(wù)及物業(yè)人員為主的基礎(chǔ)服務(wù)。只是根據(jù)甲方業(yè)態(tài)需要，是全委托服務(wù)還是部分委托服務(wù)而已。 

所以，不管是社區(qū)空間、城市空間還是商業(yè)空間的服務(wù)，只要核心業(yè)務(wù)沒有變，就是物業(yè)“服務(wù)業(yè)態(tài)”的增加，并非打開“服務(wù)邊界”。就像“珍珠翡翠白玉湯”，不管換多少個(gè)馬甲， 本質(zhì)就是白菜豆腐湯一樣的道理。 

近年來物業(yè)行業(yè)又有新的提法，如“物業(yè) + 城市”“物業(yè) + 街區(qū)更新”， 這樣的提法不僅邏輯不通，也與企業(yè) 自身的物業(yè)實(shí)踐相左。 

大家知道物業(yè)管理起源于英國。在英國，政府非常支持物業(yè)管理服務(wù)，并且把物業(yè)管理服務(wù)納入到城市管理 的體系中，給予法律保護(hù)和政策支持。 

目前，我國政府也把物業(yè)管理納入到城市更新、社區(qū)治理體系中。這里的邏輯順序是把物業(yè)管理納入到城 市管理體系中，而不是把城市管理納入到物業(yè)管理的體系中。因此，應(yīng)該是“城市服務(wù) + 物業(yè)”“街區(qū)改造 + 物業(yè)”，才符合政府的政策以及城市服務(wù)的物業(yè)實(shí)踐。

（三）關(guān)于物業(yè)業(yè)態(tài)還有一個(gè)概念需要澄清，即“公建業(yè)態(tài)”

什么是公建？公建的一個(gè)定義是指以政府名義發(fā)文修建的項(xiàng)目。包含辦公建筑（包括寫字樓、政府部門辦公室等），商業(yè)建筑（如商場、金融建筑等），旅游建筑（如酒店、娛樂場所等），科教文衛(wèi)建筑（包括文化、 教育、科研、醫(yī)療、衛(wèi)生、體育建筑 等），通信建筑（如郵電、通訊、廣播用房）以及交通運(yùn)輸類建筑（如機(jī)場、高鐵站、火車站、汽車站等）。公建另一個(gè)定義是住宅區(qū)配套的公共建筑，通常稱為“配套公建”，是開發(fā)商按照國家及地方有關(guān)規(guī)定，在住 宅區(qū)土地范圍內(nèi)與商品住宅配套修建的各種公用建筑，主要用于教育、醫(yī) 療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融 郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理和市政公用八個(gè)方面。

由于公建的定義、類別多樣化， 就決定了公建是不能單獨(dú)作為一個(gè)工程名稱出現(xiàn)的，亦不能作為物業(yè)業(yè)態(tài)，只能以附加條件或備注的形式出現(xiàn)。例如某市政府用自己的土地建了一個(gè) “公共資源交易中心”，按照功能歸 屬到行政物業(yè)業(yè)態(tài)，而不能說是公建物業(yè)，因?yàn)楣òǖ奶嗔恕?/span>

另外，物業(yè)企業(yè)之間及第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)，對“公建”的劃分是不一樣的。 

有的是把住宅類之外的商業(yè)、寫字樓、行政物業(yè)、館所、地鐵等都?xì)w入到“公建”物業(yè)。而第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)是把“公建”與商業(yè)、寫字樓、學(xué)校、政府辦公物業(yè)并列成為一個(gè)單獨(dú)類別。如某機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告表述：

某某物企“45個(gè)項(xiàng)目遍布8個(gè)業(yè)態(tài)，包含住宅、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、公建、辦公服務(wù)業(yè)態(tài)，也涉及城市服務(wù)、茶園、酒店等物業(yè)服務(wù)，邊界延展能力極強(qiáng)”。

 “本月榜單中，辦公在新增投拓項(xiàng)目中占比高達(dá)31.3%……學(xué)校業(yè)態(tài)也非常受歡迎，占比為19.2%；公建項(xiàng)目一般由多家企業(yè)共同服務(wù)，在全委托項(xiàng)目中此次占比為10.1%，相對較低。承接全委托公建項(xiàng)目對企業(yè)的綜合能力要求較高。

” 看完后，一般人根本就不知道報(bào)告中的“公建”是什么功能的項(xiàng)目，第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)也沒有做標(biāo)注解釋。第三方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自物業(yè)企業(yè)，但由于二者的口徑不一致，樣本數(shù)據(jù)從源頭就有很大的偏差。所以，應(yīng)科學(xué) 劃分物業(yè)業(yè)態(tài)，而不能憑感覺、時(shí)髦就劃出一個(gè)“公建業(yè)態(tài)”。

（四）哪些是物業(yè)企業(yè) “服務(wù)邊 界”的延展？

2021年是國家“十四五”規(guī)劃的開局之年，國家和地區(qū)針對物業(yè)行業(yè)的發(fā)展相繼出臺相關(guān)政策和管理?xiàng)l例。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中央政法委、中央文明辦等十部門鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸。

國家政策鼓勵(lì)，有能力的物業(yè)企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老、托幼等新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，開啟“物業(yè) + 養(yǎng)老”等模式，打開了 服務(wù)邊界。 

近年來，一些頭部企業(yè)進(jìn)入其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域，也嘗試在智慧化建設(shè)方面為政府提供服務(wù)，這也是服務(wù)邊界的 延展。